マンションコンサルタントの手記 その２ 瑕疵の話
RE：平成１７年12月２日付け＜共用部分瑕疵補修
工事に関する要望（平成17年11月23日付）につい
て＞の検証結果報告書
過日、○○建設より、平成17年12月２日付け
『＜共用部分瑕疵補修工事に関する要望
（平成17年11月23日付）について＞』を受領し、
資料（回答書）の検証を実施したので、結果
を報告いたします。
回答書の検証結果
１．機械式駐車場ピットの爆裂について
（スケッチと漠然とした施工手順が記載されて
います。）
コンクリートの爆裂の問題は、可なり重大と
考えます。 マンションの居住者が安心して
納得できる内容でなければならないと思うの
ですが、提供された資料では説明が、不十分
と判断します。
まずは、原因の究明を含めた、現況の調査報
告が必要と思われます。現在、わかっている
ことといえば、機械駐車場のメンテ会社が提
出した写真一枚のコンクリートの爆裂の状況
です。
爆裂の程度・腐食の程度・腐食している鉄筋
の径・種類・本数などの基礎データに関する
調査結果を爆裂が生じた原因についての報告
とともに書面で提供していただく必要性を感
じます。現況を把握した上で、はじめて適切
な対応策ができるものと考えるからです。
下記事項が不明なので確認が必要と思われます。
・施工計画を作成にあたり、本当に現況を確
認されたのかどうか不明であること。
・爆裂の原因についてとくに言及ないこと。
・露呈している鉄筋の径・種類・本数に関す
る情報がないこと。
・鉄筋の腐食の程度について言及ないこと。
・隣接スパンの状況について言及ないこと。
・幅250mmを50mmの厚さではつる計画になっ
ていますが、立面と断面とでは状況が異な
ってスケッチされていること。
・50mmのはつりで露呈している鉄筋が適正な
かぶり厚を確保して納められるのかどうか
鉄筋径などの情報がなく確認できないこと。
・レール鋼材はどのように取り扱うのか特に
言及ないこと。
・50mmの補修材料部分の上に覆い被さる形で
レール鋼材がスケッチされているが強度的
もつのかどうか確認できないこと。
・ドレン配管の不具合箇所に関する記述がな
いこと
２．水切り計測に関する報告について
JASS5という日本建築学会の基準（日本の標
準的な仕様書）によれば、３ｍにつき７mm
（凸凹の差）以内にすることが、求められて
います。 建て入れ計測値を見ると３階から
５階が本来あるべき位置から７mm以上ずれて
いることがわかります。 各階での平滑さを
見ると、２〜３階間で15mm、４〜５階間で
11mmずれていることがわかります。 内倒れ
の階（７階〜10階）は、コンクリートの被り
厚にも若干影響が考えられる状況であること
がわかります。
凸凹が部分的には激しく、構造的な影響も、
完全には否定できない状況も考えられます。
今後の対応方法として考えられることは、
まず１）他の外壁面についても建て入れの
計測を実施し、建物全体の湾曲状況を把握す
ること。 ２）実測値に基づき、構造的な解
析を実施し、建物の安全性（耐震性への影響
等）を数値などだれでもわかる形で検証する
こと。 ３）最低限の建物の安全性（耐震性
の確保）が確認された後、補修方法・補強方
法等について○○建設からの提案を求めること。
３．機械駐車場チェーンの錆について
チェーンが錆びてしまった原因について記述
がない。１〜２年で吊りチェーンを交換しな
ければならないほど錆びが生じるには、何か
原因があると思われます。
４．機械式駐車場前の補修について
これは、上記１実施後の工程となります。
但し、念書の内容が合意にいたっていないの
で、まだ、補修に着手できない状況です。
引渡２年でコンクリートの爆裂・外壁面の凸
凹・漏水・屋上防水工事の施工不良・各所に
発生していたひび割れ・エフロレッセンスの
存在・新築入居時の未完成状況等の存在など
から、最近のマスコミをにぎわしている構造
偽造問題の物件との類似性を否定できない状
況です。 従って、構造計算書・構造設計図
について、第３者による検証の必要性が考え
られます。
○○建設作成の平成17年12月吉日付け『構造
計算書偽造問題に関する調査状況のご報告』
の内容を確認しましたが、姉歯建築設計事務
所との取引がないことが記載されているのみ
であるので、構造計算書の改竄の有無は確認
できていない状況です。
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