マンションコンサルタントの手記 その３
○○マンション管理組合 御中
RE：平成18年３月30日付け＜報告書＞の検証結果
過日、○○建設より、平成18年３月30日付け『報告
書』を受領し、内容の検証を実施したので、結果を
報告いたします。
報告書の検証結果
１．機械式駐車場ピットの爆裂について
前回（３月14日の理事会）の説明と一転して、やは
りはつり（壊し）が必要となった。依然、釈然とし
ない状況と言わざるを得ません。
今回提示されている内容をみると
鉄筋の被り厚を20mm以上確保するため30mmをはつる
（壊す）ことがあげられています。ところが、JASS５
（日本建築学会）によれば、鉄筋の被り厚は設計上
30mm以上必要（施工誤差を考慮にいれれば40mmの被り
厚が必要)となるため、40〜50mm以上の厚さのコンク
リートを壊す必要がでてくると思われます。
したがって、１月10日付けの検証報告書「平成17年
12月２日付け＜共用部分瑕疵補修工事に関する要望
（平成17年11月23日付）について＞の検証結果報告
書」で掲げている疑問点への回答がまだ不十分な状
況です。
また、前回（２月22日付け回答書）の施工管理不良
との説明（平成18年３月14日理事会）
※1が事実であるとした場合、他のスパンについても、
鉄筋の被り厚が確保されていない可能性が高いと思
われます。 というのも、現在、鉄筋は露出の状況
であることから、壊される前のコンクリートの出幅は、
現在の鉄筋の位置から40mm程度機械駐車場側に入っ
た位置であったことが予想されるため、不具合の１ス
パンだけが、位置を間違えて施工されているとは考
えにくいと思われるのです。 たまたま、鉄筋が露
出されてはいなくとも、必要な被り厚は確保されて
いない可能性が考えられます。
上述に併せて下記についても提供を求めたいところです。
・他のスパンについて、非破壊による被り厚の確認
・該当箇所の配筋写真の提出
※1: 施工管理不良：機械駐車場との取り合い部分
のコンクリートの出幅が所定の位置を超えてしまい機
械駐車場とのクリアランスが確保できなかったため出
っ張り部分をはつり取った。 工程の都合上、本来実
施するべきモルタル等による修復作業を実施せず鉄筋
を露出させたまま放置してしまっていた。
被り厚の確保は、鉄筋コンクリートの耐用年数に大き
な影響を及ぼすことは建設技術者の間では一般常識と
なっているわけで、安易に鉄筋が露出していないから
問題ないとはいえない状況です。
上記を踏まえた上で、○○建設には、再度現況を把握
し補修方法を見直していただきたいと思います。
２．外壁計測に関する報告について
外壁面の建て入れの計測を計画期待しておりましたが、
今回○○建設が提出された『「外壁測定の日程」に関
するお願い』を見ると、測定ポイントＡ以外はすべて
柱の建て入れの測定になっています。 一般的に、柱
型枠は強固であり、あまり、はらみや倒れの恐れは少
ないものと理解しています。 Ａ棟東西面・Ｂ棟南北
面などの外壁面の建て入れの計測が必要と思われます
ので、測定計画の見直しが必要と思われます。
又、今回の測定作業についての居住者向けの説明資料
として、○○建設に外壁測定要領書を作成していただ
く必要があります。
３．機械駐車場チェーンの錆について
前回の理事会において、チェーンの錆びの原因として、
○○建設の施工段取りのミスとの報告※2が○○建設
よりありました。
※2： 施工管理不良：機械駐車場ピットに排水ポン
プが設置される前に機械駐車設備を設置してしまった
ため、雨天時にピット内の水が排水できず、機械駐車
設備のチェーンを錆びさせてしまった。
４．機械式駐車場前の補修について（念書）
１．保証期間を今回の補修工事完了後20年間とする
（案）は、内容的には当初の理事会案より保証が手薄
くなってはいますが、技術的に考えれば、けっして不
利な提案ではないと思われます。
２．突然の変更提案であり、何故いまになって条件を
変えてくるのか理解に苦しむ。もとの文言に修正して
いただくよう求めたいところです。
又、外壁タイルの念書も含めた最終的な念書（案）の
かたちで書類を入手する必要があります。 いずれに
せよ、共用部の保証にかかることなので、総会で決議
をあおぐ必要性があります。
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